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Contratto preliminare del preliminare? E’ possibile.

Le Sezioni Unite Civili, chiamate a risolvere un annoso conflitto giurisprudenziale, con la sentenza n.4628 del 06/03/2015, hanno ritenuto possibile la stipula di contratto preliminare avente ad oggetto l’obbligo di stipulare un contratto preliminare.

Il Preliminare di preliminare di contratto: un nuovo istituto di invenzione giurisprudenziale

Tale pattuizione viene ora ritenuta valida e produttiva di effetti (nella specie, relativa ad una compravendita immobiliare).

Al classico schema della dinamica contrattuale utilizzato in materia di compravendita immobiliare, costituito dalla iniziale proposta irrevocabile, dal successivo contratto preliminare e dal rogito definitivo, è ora possibile aggiungere un ulteriore step spesso ritenuto di fondamentale importanza e cioè la stipula di un contratto preliminare con il quale le parti si impegnano a stipulare il vero preliminare di vendita.

La possibilità di passare per detto step costituisce un importante mezzo soprattutto per l’acquirente, in quanto, stipulando un preliminare di preliminare, egli potrà sondare con certezza la praticabilità dell’operazione economica che ha deciso di intraprendere.

Invero, con la stipula di detto contratto il compratore potrà verificare importanti caratteristiche del bene che si accinge ad acquistare, nonché l’affidabilità del venditore, potendo così stipulare un successivo preliminare di vendita che, con una visuale più ampia di particolari, potrà meglio dettagliare l’oggetto e le condizioni di vendita, riuscendo così ad arginare in misura molto più recisa spiacevoli sorprese.

Stipulando il detto preliminare di preliminare, compratore e venditore potranno andare a dettagliare meglio le condizioni di vendita senza rischiare di essere costretti a stipulare un atto di vendita ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Il compratore ed il venditore, con la stipula di detto contratto, restano liberi da vincoli stringenti e assoggettati solo alle conseguenze risarcitorie espressamente assunte e non all’obbligo di acquistare o di vendere.

Secondo la Giurisprudenza di legittimità è quindi del tutto possibile addivenire ad un accordo che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento ai sensi del disposto dell’art. 2932 c.c.). Ciò è possibile qualora sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali.

La violazione di tale accordo costituisce fonte di responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto.

Si ritiene che la previsione di detta fattispecie, nonostante comporti il passaggio per uno step aggiuntivo, renda l’intera operazione commerciale ben più agevole, in quanto le parti addiverranno alla firma solo di contratti di cui effettivamente condividono il contenuto e non rischino, a causa della fretta che spesso insidia tali operazioni, di obbligarsi a concludere un contratto che si riveli svantaggioso.

Lo Studio Legale De Paola Longhitano di Torino è disponibile ad assistere nella stipula di detti contratti sia chi intenda acquistare un immobile sia chi intenda procedere alla vendita.